전월세 재계약, 보증금·월세 그대로면 신고 안 해도 된다…갱신계약 판단 기준

전세나 월세 계약을 다시 썼더라도 보증금과 월세가 모두 그대로이고 계약기간만 연장했다면 주택 임대차계약 신고 대상에서 제외됩니다. 반대로 보증금이나 월세가 달라진 갱신계약이 신고 대상 요건에 해당한다면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 확인 기준은 2026년 9월 27일입니다.

재계약서를 새로 썼어도 금액이 그대로면 신고 대상이 아니다

전월세 재계약 여부만으로 신고 의무가 결정되는 것은 아닙니다. 현행 부동산거래신고법 시행령은 계약을 갱신하면서 보증금과 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약을 신고 대상에서 제외하고 있습니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 2억원이고 이번 재계약에서도 2억원으로 그대로 유지하면서 계약기간만 2년 더 연장했다면, 금액 변동 없는 갱신계약에 해당합니다.

월세 역시 같은 방식으로 판단할 수 있습니다. 보증금과 월세를 모두 그대로 유지하고 기간만 연장했다면 단순히 새 계약서를 작성했다는 이유만으로 다시 신고하는 것은 아닙니다.

중요한 기준은 계약서를 새로 작성했는지가 아니라 임대료가 달라졌는지입니다.

보증금이나 월세가 달라졌다면 갱신계약도 다시 확인해야 한다

보증금이나 월세가 변경된 갱신계약은 금액 변동 없는 갱신계약 예외에 해당하지 않습니다. 이때는 계약지역과 계약금액이 주택 임대차계약 신고 요건에 해당하는지 함께 확인해야 합니다.

현재 신고금액 기준은 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과입니다. 둘을 모두 넘어야 하는 것이 아니라 어느 하나가 기준을 초과하면 금액 요건에 들어갑니다.

따라서 다음처럼 구분하면 이해하기 쉽습니다.

보증금 2억원 → 2억원, 월세 없음, 기간만 연장: 금액 변동 없는 갱신계약이므로 신고 대상에서 제외

보증금 2억원 → 2억1천만원: 보증금이 바뀐 갱신계약이므로 신고 대상 여부 확인 필요

보증금은 그대로, 월세 50만원 → 55만원: 월세가 바뀐 갱신계약이므로 신고 대상 여부 확인 필요

보증금과 월세 모두 그대로, 계약기간만 변경: 신고 대상에서 제외

보증금이 오를 때뿐 아니라 내려가는 경우도 ‘증감’에 포함됩니다. 기존 금액과 달라졌다면 단순 기간 연장으로 보지 않고 신고 요건을 다시 확인하는 편이 정확합니다.

30일은 이사 날짜가 아니라 계약 체결일부터 계산한다

신고해야 하는 갱신계약이라면 계약 체결일부터 30일 이내 신고하는 것이 원칙입니다. 입주일이나 잔금 지급일을 기준으로 30일을 계산하는 것이 아닙니다.

예를 들어 기존 계약 만료가 11월 말이더라도 10월 1일에 임대료를 변경한 갱신계약을 미리 체결했다면 신고기한 판단의 출발점은 실제 갱신계약을 체결한 날입니다.

이 부분은 재계약을 만료일보다 일찍 작성한 경우 특히 주의할 필요가 있습니다. 실제 입주 상태가 그대로 이어진다고 해서 신고기한도 기존 계약 종료일까지 미뤄지는 것은 아닙니다.

신규계약과 갱신계약의 기준을 섞어 보면 헷갈리기 쉽다

주택 임대차계약 신고제는 원칙적으로 신규계약과 갱신계약을 모두 대상으로 하지만, 계약금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신계약에는 별도의 예외가 있습니다.

그래서 “전세보증금이 6천만원을 넘으니 재계약할 때마다 신고해야 한다”라고 단순하게 판단하면 맞지 않을 수 있습니다.

먼저 갱신 전후의 금액을 비교하면 됩니다.

기존 보증금 = 새 보증금이고, 기존 월세 = 새 월세라면 금액 변동 없는 갱신인지 확인합니다. 계약기간만 연장한 경우라면 신고 대상에서 제외됩니다.

반대로 두 금액 가운데 하나라도 달라졌다면 신고 대상 지역과 금액 기준을 이어서 확인해야 합니다.

신고해야 한다면 어디에서 할 수 있나

신고 대상 계약은 임대한 주택의 소재지를 기준으로 신고합니다. 방문 신고는 주택 소재지 관할 주민센터에서 할 수 있고, 온라인에서는 부동산거래관리시스템을 이용할 수 있습니다.

임대인과 임차인이 공동 신고하는 것이 원칙이지만, 임대차계약서를 첨부하면 한쪽 당사자가 단독으로 신고하는 방식도 가능합니다.

계약서를 제출해 신고하는 경우에는 확정일자도 자동으로 부여됩니다. 다만 재계약이 신고 대상 자체에서 제외되는 경우와 신고 대상인데 계약서를 제출하는 경우는 서로 다른 상황이므로 구분해서 확인해야 합니다.

신고 대상인데 늦으면 과태료가 부과될 수 있다

금액이 변경돼 신고 의무가 생긴 계약을 기한 내 신고하지 않으면 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다. 현재 부동산거래관리시스템 안내 기준으로 미신고·지연 신고 과태료는 2만원부터 30만원 이하, 거짓 신고는 100만원 이하로 안내되고 있습니다.

따라서 재계약 직후에는 먼저 “새로 신고해야 하는가”부터 판단하는 것이 좋습니다.

가장 간단한 순서는 기존 보증금과 새 보증금 비교 → 기존 월세와 새 월세 비교 → 둘 다 같으면 기간만 연장했는지 확인 → 금액이 달라졌다면 신고지역·금액 요건과 30일 기한 확인입니다.

전월세 재계약에서 가장 중요한 기준은 재계약서 작성 여부가 아닙니다. 보증금과 월세가 모두 그대로이고 기간만 연장됐다면 신고 대상에서 제외되고, 임대료가 달라진 갱신계약은 신고 대상 요건을 다시 확인해야 합니다.