개별공시지가 이의신청, 내 땅도 대상일까? 11월 27일 마감 전 확인할 사항
개별공시지가는 2026년 1월 1일부터 6월 30일까지 토지 분할·합병·지목변경 등 토지이동이 발생한 필지를 대상으로 10월 29일 결정·공시됐다. 토지소유자와 이해관계인은 11월 27일까지 이의신청할 수 있으며, 토지 소재지에 따라 부동산공시가격알리미 온라인 신청이나 관할 지방자치단체 방문·우편·팩스 등을 이용하면 된다
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개별공시지가는 2026년 1월 1일부터 6월 30일까지 토지 분할·합병·지목변경 등 토지이동이 발생한 필지를 대상으로 10월 29일 결정·공시됐다. 토지소유자와 이해관계인은 11월 27일까지 이의신청할 수 있으며, 토지 소재지에 따라 부동산공시가격알리미 온라인 신청이나 관할 지방자치단체 방문·우편·팩스 등을 이용하면 된다.
이번 공시는 매년 전체 토지를 대상으로 진행하는 1월 1일 기준 정기공시와 구분해야 한다. 상반기에 토지이동이 있었는지, 새로 결정된 ㎡당 가격이 비슷한 조건의 주변 토지와 균형을 이루는지 확인하는 것이 중요하다.
개별공시지가는 어떤 토지가 대상일까?
이번 추가공시는 2026년 상반기에 토지의 분할·합병·지목변경 등 토지이동이 발생한 필지가 주요 대상이다. 단순히 토지를 소유하고 있다는 이유만으로 모든 필지가 이번 공시 대상에 포함되는 것은 아니다.
구체적으로 확인해야 할 기간은 2026년 1월 1일부터 6월 30일까지다.
대표적인 토지이동 유형은 다음과 같다.
토지 분할: 하나의 필지가 여러 필지로 나뉜 경우
토지 합병: 여러 필지가 하나의 필지로 합쳐진 경우
지목변경: 토지의 지목이 다른 종류로 변경된 경우
그 밖의 토지이동: 관할 행정기관의 조사 대상에 해당하는 토지 변동이 발생한 경우
토지이동이 있었다면 무조건 이번 공시 대상이라고 단정하기보다 실제 결정·공시 목록에 본인 토지의 지번이 포함됐는지 확인해야 한다.
2026년 7월 1일은 개별공시지가의 가격 기준일이다. 10월 29일은 실제 결정·공시가 이루어진 날짜이므로 두 날짜를 혼동하지 않는 것이 좋다.
1월 1일 정기공시와 무엇이 다를까?
개별공시지가는 일반적으로 1월 1일과 7월 1일을 기준으로 조사·결정된다.
1월 1일 기준 공시는 전체 토지를 대상으로 하는 정기공시다. 반면 7월 1일 기준 공시는 해당 연도 상반기 토지이동분을 대상으로 하는 추가공시다.
따라서 올해 1월 1일 기준 공시지가를 이미 확인했더라도 상반기에 토지 분할이나 합병 등이 있었다면 7월 1일 기준 공시 결과를 별도로 확인해야 한다.
내 토지의 공시지가를 어디에서 확인할 수 있을까?
가장 간편한 방법은 국토교통부의 부동산공시가격알리미에서 토지 소재지와 지번을 조회하는 것이다. 해당 사이트에서는 개별공시지가를 필지별 ㎡당 가격으로 확인할 수 있다.
부동산공시가격알리미
개별공시지가 열람 및 이의신청
토지 소재지와 지번으로 조회공식 서비스조회한 뒤에는 다음 사항을 확인하면 된다.
1. 토지 소재지와 지번이 정확한지 확인한다.
2. 공시 대상인지 확인한다.
3. 결정된 개별공시지가를 확인한다.
4. 토지 면적과 지목 등 기본 정보를 대조한다.
5. 가격에 이견이 있다면 이의신청 기간 안에 근거를 준비한다.
온라인 열람이 어렵다면 토지 소재지 관할 시청·군청·구청의 담당 부서나 읍·면·동 행정복지센터에서도 확인할 수 있다.
공시지가가 적정한지 무엇을 비교해야 할까?
개별공시지가에 이의가 있다면 단순히 가격이 높거나 낮다는 이유만 제시하기보다 토지의 실제 특성과 비교 대상 토지의 가격 수준을 함께 살펴보는 것이 좋다.
개별공시지가는 유사한 이용가치를 가진 표준지의 공시지가를 기준으로 토지별 특성을 반영해 산정한다. 따라서 비교할 때도 단순히 가까운 토지인지보다 실제 조건이 비슷한지 확인해야 한다.
특히 다음 항목을 살펴볼 필요가 있다.
지목: 공부상 지목이 동일하거나 유사한지
토지이용상황: 실제 이용 목적과 이용 형태가 비슷한지
토지 형태: 면적과 형상에서 큰 차이가 있는지
도로 접근성: 도로와 접하는 형태 및 접근 조건이 유사한지
주변 환경: 주변 토지의 이용 상태와 입지 조건이 비슷한지
표준지 가격: 비교 대상이 되는 표준지의 공시지가가 적절한지
예를 들어 내 토지가 도로에 접하지 않는 토지인데 인접한 도로 접면 토지와 동일한 조건으로 비교했다면 가격 산정의 적정성을 다시 살펴볼 필요가 있다.
반대로 도로 접근성이나 이용 상황이 다른 토지의 공시지가가 더 낮다는 사실만으로 내 토지의 가격이 잘못됐다고 판단하기는 어렵다.
이의신청을 준비할 때는 토지의 특성 중 어떤 항목이 실제와 다르게 반영됐는지, 비교 대상과 어떤 차이가 있는지를 구체적으로 제시하는 편이 좋다.
개별공시지가 이의신청은 어떻게 제출할까?
이의신청은 2026년 10월 29일부터 11월 27일까지 가능하다. 토지소유자뿐 아니라 법률상 이해관계가 있는 사람도 신청할 수 있다.
온라인 신청과 관할 지방자치단체를 통한 서면 신청이 가능하지만, 지역별로 안내하는 접수 경로가 다를 수 있으므로 해당 시·군·구의 공고를 확인해야 한다.
온라인 신청
부동산공시가격알리미에 접속해 개별공시지가 열람 및 이의신청 관련 메뉴를 이용하면 된다.
토지 정보를 확인하고 신청 대상 필지를 선택한 다음 이의신청 내용을 작성해 제출한다. 온라인 접수 과정에서 본인확인이나 추가 입력이 요구될 수 있다.
방문·우편 등 서면 신청
토지 소재지 관할 지방자치단체의 담당 부서에 개별공시지가 이의신청서를 제출하는 방법이다.
지역별 안내에 따라 방문, 우편, 팩스 등의 방법을 이용할 수 있다. 예를 들어 파주시는 부동산과 지가팀을 접수처로 안내하고 있으며, 방문·우편·팩스 제출 방법을 공고했다.
신청서에는 다음 내용이 필요하다.
신청인 성명과 연락처
토지 소재지 및 지번
지목과 실제 이용 상황
현재 결정된 공시지가
의견을 제시하는 가격
이의신청 사유
참고자료가 있다면 함께 제출할 수 있다. 토지 현황을 보여주는 자료나 비교 대상 토지의 가격 자료 등은 신청 사유를 설명하는 데 활용할 수 있다.
이의신청 접수 전 확인
접수 시작
2026년 10월 29일
접수 마감
2026년 11월 27일
신청 자격
토지소유자·이해관계인
신청 비용
수수료 없음
수수료 없음은 법정 이의신청서의 안내 사항이며 별도 자료 발급 비용은 해당 기관에 확인해야 한다.## 이의신청을 하면 공시지가가 반드시 바뀔까?
이의신청을 제출했다고 공시지가가 자동으로 조정되는 것은 아니다. 신청 내용을 토대로 토지의 특성과 가격의 적정성을 다시 검토한 뒤 조정 여부를 결정한다.
일반적인 처리 과정은 다음과 같다.
1. 이의신청 접수토지소유자 또는 이해관계인이 이의신청서를 제출한다.
2. 토지특성 및 가격 재조사해당 필지의 특성과 주변 토지 및 표준지 가격과의 균형을 살펴본다.
3. 감정평가 검증감정평가사의 검증을 거쳐 가격의 적정성을 검토한다.
4. 부동산가격공시위원회 심의재검토 결과를 토대로 조정 여부를 심의한다.
5. 결과 통지 및 조정공시처리 결과를 신청인에게 통지하고 조정이 필요한 가격은 다시 결정·공시한다.
「부동산 가격공시에 관한 법률」 제11조는 이의신청 기간이 끝난 날부터 30일 이내에 심사 결과를 서면으로 통지하도록 규정하고 있다.
신청 내용이 타당하다고 인정되면 해당 개별공시지가를 조정해 다시 결정·공시할 수 있다.
여러 지방자치단체의 공시 안내에서는 조정공시 예정일을 12월 21일로 제시하고 있다. 다만 실제 처리 일정과 결과 확인 방법은 토지 소재지 관할 기관의 안내를 확인해야 한다.
11월 27일 전에 반드시 확인해야 할 사항은?
이번 이의신청에서 가장 먼저 할 일은 내 토지가 7월 1일 기준 공시 대상인지 확인하는 것이다. 대상 필지가 아니라면 이번 공시와 관련한 이의신청이 아니라 다른 공시 절차를 확인해야 한다.
신청을 준비한다면 다음 순서로 진행하면 된다.
2026년 1월 1일~6월 30일 사이 토지이동 여부 확인
공시 대상 필지인지 확인
지번별 ㎡당 결정 가격 확인
지목과 실제 이용 상황 등 토지특성 대조
인근 유사 토지 및 비교표준지 가격 확인
가격이 적절하지 않다고 판단한 구체적인 이유 작성
관할 지방자치단체의 접수 방법 확인
2026년 11월 27일까지 신청서 제출
접수 여부와 처리 결과 확인
개별공시지가는 토지 관련 세금과 각종 부담금의 산정에 활용되는 자료다. 다만 개별공시지가가 실제 매매가격과 동일한 것은 아니므로 거래 호가나 매매 실거래가만으로 이의신청 사유를 판단하지 않는 것이 좋다.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 상반기에 토지이동이 없었는데 이의신청할 수 있나요?
이번 7월 1일 기준 추가공시의 주요 대상은 상반기 토지이동이 발생한 필지다. 먼저 본인 토지가 실제 공시 대상에 포함됐는지 확인해야 한다. 기존 1월 1일 기준 공시지가에 대한 이의가 있다면 해당 정기공시의 별도 절차를 확인해야 한다.
Q. 토지소유자가 아니어도 신청할 수 있나요?
가능하다. 법률상 이해관계가 있는 사람도 이의신청할 수 있다. 다만 단순한 관심이나 주변 토지 소유만으로 이해관계인 자격이 자동 인정되는 것은 아니므로 관할 기관에 신청 자격을 확인하는 것이 좋다.
Q. 공시지가가 주변 토지보다 높으면 무조건 조정되나요?
그렇지 않다. 주변 토지와 비교할 때 지목, 실제 이용 상황, 형상, 도로 접근성 등 조건이 얼마나 유사한지 살펴야 한다. 가격 차이만으로 조정이 결정되는 것은 아니다.
Q. 이의신청을 했는데 가격이 그대로 유지될 수도 있나요?
그렇다. 재조사와 검증, 위원회 심의를 거쳐 신청 사유가 타당하지 않다고 판단되면 기존 가격이 유지될 수 있다.
Q. 이의신청을 하면 12월 21일에 결과를 받을 수 있나요?
12월 21일은 여러 지방자치단체가 안내한 조정공시 예정일이다. 결과 통지와 조정공시의 세부 일정은 지역별 처리 상황에 따라 확인해야 한다.
11월 27일까지 내 토지의 공시지가를 확인하세요
개별공시지가 이의신청은 상반기 토지이동이 있었던 필지의 소유자와 이해관계인에게 중요한 절차다.
공시지가가 기대와 다르다는 이유만으로 신청하기보다는 실제 토지특성과 유사한 주변 토지의 가격 수준을 비교하고, 어떤 부분이 적절하지 않은지 구체적으로 작성하는 것이 중요하다.
아직 확인하지 않았다면 부동산공시가격알리미에서 지번을 조회하고, 관할 지방자치단체의 접수 방법을 확인해 11월 27일 전에 신청을 마치는 것이 좋다.
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